小产权房，真的值得购买和投资吗？交易属性是小产权房的核心，没有交易，就没有小产权房。小产权房房屋本身不都是违法建筑，但交易小产权房均属违法行为。买受小产权房有风险的原因在于我国对农村集体土地实行严格的用途管制以及小产权房的交易和农村集体土地所有制相冲突。风险表现为：买受人无法取得小产权房的产权；买受人支付购房款后，恐钱、房两空；买受人无法取得全部拆迁补偿利益；买受人会遭遇因刑事犯罪活动而带来的风险。最后，党和国家有关农村集体土地改革试点的政策不能误读为鼓励或放任小产权房的交易。
什么是小产权房？
在回答小产权房交易是否具有风险之前，先对小产权房的范畴进行厘定。大家对“小产权房”这一称谓，或许并不陌生，但是要准确界定小产权房，并非易事。首先，“小产权房”不是一个法律概念，现行法律规范中，没有与之对应的解释。其次，“小产权房”的称谓名不符实。从字面含义来看，“小产权房”理应属于“产权”房。然而，小产权房买受人支付购房款后，却无法通过办理不动产产权登记取得产权，其原因在于我国采用不动产物权登记生效主义，未经登记，不发生效力。[1]第三，人们对小产权房的理解存在一定的偏差。例如，有观点认为“小产权房都是违建”。但是，这样的理解并不准确。从现行法律规定来看，宅基地使用权人有权利用该土地建造住宅及其附属设施；[2]经依法批准，国家允许在农村集体建设用地上“兴办乡镇企业”。[3]由此可见，在宅基地或农村建设用地上建造的房屋本身并非都是违建。
那究竟什么是小产权房呢？不同学者对其有不同见解。
杨立新教授认为，小产权房是在农村集体所有的土地上，未经政府有关部门合法批准建造，无法定房产管理机关颁发房产证或无合法产权证明的房屋。[4]该观点强调“小产权房”是建造于农村集体所有土地之上、无合法产权证明的房屋。
龙翼飞教授认为，“小产权房”是相对于“大产权房”[5]而言的，是指在无偿使用、占用的农民集体土地上建造的房屋、且不能向农村集体经济组织以外人员流转的住宅。[6]该观点强调用于建造“小产权房”的土地是无偿使用的、且“小产权房”不能在本农村集体经济组织之外进行流转。
朱庆育教授认为，在自己的宅基地上盖房子，不会形成“小产权房”，“小产权房”只是用来称呼交易环节中买受人地位的概念。[7]该观点强调，“小产权房”的核心问题是交易属性。
笔者认同朱庆育教授的观点，没有交易，就没有小产权房。事实上，龙翼飞教授观点中的“流转”一词也体现了小产权房的交易性。
综上，本文将“小产权房”的范畴限于买受人买受的建造于农村集体所有土地之上的房屋。借用龙翼飞教授有关小产权房的分类，[8]对此做进一步说明。由于缺乏交易性，第一类（自建自用）和第二类（解决本村村民住宅需求）不属于我们讨论范畴；第三类（本村村民向非本村村民转让房屋）以及第四类（农村集体经济组织和房地产开发商出售房屋）具有交易性，属于本文讨论的范畴。
购买小产权房来自住的话，可以根据家庭经济情况来选择，毕竟商品房价格比较高的情况下，便宜的小产权也能让资金有限的人先安家。以上教授的观点也说明了，小产权是值得购买和投资的，其实大多数的购房者都是知道购买小产权房的风险的，但还是冒着风险选择购买了小产权房，大多数都是因为自己的经济能力有限，购买小产权房确实能节省一部分的购房成本。
