“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
没我国发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
我国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分。
房产转让
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
法律效力：
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则；但也区分不同情况：
1：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
2：对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
3：对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
一些没在深圳买房，手头钱不够多的，或者有些看好拆迁的、或者一些其他因素的，便构成了深圳一些较庞大的农民房队伍。
买不起商品房，且买一套小产权房住着吧！比起居无定所，至少这是属于自己的家！
深圳的小产权房，主要有3种类型：
1：原住村民自己筹资兴建的农民楼；
2：村集体组织在集体用地上建设的统建楼；
3：开发商出钱，村里集体出地，合作建设的楼盘，有些小区外观和商品房没什么两样。
因此深圳小产权房的建设方有个人、村委、公司三个不同的主体，不同的建设方所签订的买卖合同也不同。
一般说来，个人的独栋小产权房以出租为主、也有的整栋出售，或者分割出售；村委和开发商建设的小产权房则以出售为主，交易的时候一般都签《集资建房协议》。
因为都没有国家颁发的产权证，再加上小产权房不能在银行贷款，价格一般只有同区域商品房的三分之一。
但近几年有开发商修建的小产权房向高层化、社区化发展，主要以沙井片区为典型，小产权房的外观与商品房几无二致。
具体来说，小产权房有哪些优缺点呢？
优点：
1：小产权房价格低，相当于商业房价格的1/3，相同总价来说，租售比相比商品房要好；
2：小产权房不限购，商品房要5年社保或者深户才能购买；
3：旧改搏拆迁，开发商同样补偿，但是要权属确认；
4：现在一部分小产权房还比较正规，有合理规划和专门物业，有些还有学校配套、可贷款等。
缺点：
1：没有红本产权，只有《合资建房协议》的合同来约定权属；
2：需要全款购买，小产权房不能在银行按揭贷款，所以购买需要全款，部分可以做短期贷款，但是利率相比较高；
3：质量监管缺位，部分小产权房的设计、施工质量，有可能存在安全风险，建议选择社区大一点，楼栋较多的楼盘；
4：未来套现困难，升值相对较慢，且还有被拆掉血本无归的风险。
看起来优、缺点似乎不相伯仲，那到底买还是不买呢？
如果资金够的话，当然还是建议买商品房；
但如果手头的钱不多、又想在深圳有自己的家，注意到这些问题，小产权房还是值得一买的！
1：在购买小产权房时，一定要先确定开发商是否具有房屋的承建资质和政府部门的审批手续，包括使用权证、施工许可证。
如果基本的文件都没有，购买这样的房子需要注意存在的风险。尽量选择社区大一点，楼栋多的小区；有些小产权小区建设的跟商品房外观没什么区别，真很难分辨。
2：对于开发商出示的批文，一定要再三验证其真实性。一般可以通过当地政府官网查看或直接前往政府部门咨询了解。
3：看房到最后的购房，离不开权属合同，包括付款方式，交付时间。认真留意合同里面的条款，尤其是合同中所标明的责任、风险和免责条款，这都与我们购房者自身利益息息相关。最好找买过小产权房的朋友参考，或者熟悉的中介问清楚后再购买。
4：除了通过外部因素去衡量房屋风险，买房还是要回归房子本身。一般先根据自身需求，尤其是分析房屋的位置、周边配套、房屋质量等，还有户型的套内面积有些也有水份，因为监管缺失问题，最好实际测量。
