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小产权房合法化的障碍

2019-06-11      来源:运房网整理   浏览次数:135

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小产权房是指,建造在农村集体所有的土地之上,建设过程未经法定的审批程序,出售给非本村集体组织成员,无法获得国家合法的产权证明,按现有的法律法规无法得到合法保护的房屋。
小产权房包含三个关键内容:第一、建设小产权房的土地都是农村集体所有的土地;第二、小产权房的整个建设过程都未经法定程序;第三、该类房屋无法获得由国家颁发的房地产权属证明,没有完整的产权,从“出生”便得不到法律的完全保护。
我国集体土地按照土地用途的不同,可以分为三种:集体建设用地、农用地和未利用地等三种。所以相应的,“小产权房”也可以有三种:一种是在集体建设用地上建成的;一种是建设在农用地上,甚至是耕地上的;一种是建设在未利用土地上的。

城乡二元土地制度:
小产权房产生的根源在于城乡二元的土地管理制度对我国集体土地使用权的对外流转做了严格限制。国家对其所有的土地享有完全所有权而集体不享有;国家所有的建设用地的使用权可以自由流转而集体所有的建设用地使用权不能自由流转;农村的宅基地不能对外流转,宅基地以外的集体建设用地也不得对外流转,导致了农民集体对集体土地处分权能的丧失。集体土地进入土地交易市场,途径只有一个,即以“公共利益”的名义对其进行征收,合法的转化为国家所有土地后,才能通过市场交易转让。然而,在征收过程中,通常农民得到的补偿却十分有限,农民基于集体土地的经济利益被无情剥夺,小产权房便应运而生。

城市商品房房价过高:
小产权房的普遍存在的直接原因在于,城市商品房价格过高。城市房价一直处在飙升的阶段,一般收入者难以承受超高的房价,价格亲民的小产权房便受到了广大买房一族的青睐,小产权房存在广阔的销售市场,是其拔起而起的直接原因。
保障性住房体系不健全:包括经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房等在内的保障性住房供需失衡,供不应求,开发数量与实际需求数量之间的差距,使得一部分人申请不到保障性住房。更为严重的是,部分保障性住房并没有真正用到需要的人身上,富人侵占保障性住房问题大量存在。商品房价格过高,保障性住房求而不得,一部分人不得不转向小产权房。

二、小产权房合法化的障碍
一是允许在农村集体土地上建房销售,很可能出现土地用来大量建房的情况,造成耕地减少,危害国家的粮食安全。
二是允许在农村集体土地上建房销售,农民会失去赖以生存的土地,从而使生活失去保障,损害农民利益。农民以土地紧密相连,如果失去土地,生活将难以为继。
三、小产权房的监管
在现有土地制度下,小产权房的存在显然不合法,且合法化存在诸多障碍。盛廷律师认为,应该从源头遏制小产权房的存在,小产权房不是不能管,无法管。
首先,在拿地环节,县级以上的土地行政主管部门可以进行监管。
其次,在建设过程当中,亦有有监管权。就北京市而言,应该是北京市综合管理执法局可以对这种在北京市规划区内的非法建筑予以管理。
再者,建设部门有权管理小产权房的市场销售行为。比如北京市建委他们是可以对销售环节予以监督,像没有产权的房屋他们完全可以就开发单位,对这种没有产权销售的行为予以处理。
 

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