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小产权房买卖知识小科普

2019-07-31      来源:运房网整理   浏览次数:136

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近年来,因小产权房买卖合同产生的纠纷越来越多,那么,什么样的房产属于小产权房?所谓的小产权房,是指在农村集体土地上所建房屋,未办理相关审批等手续,未缴纳土地出让金等费用,其产权证书系由乡镇或村颁发,亦称乡产权房。需要强调的是,小产权房并非法律概念,是人们在长期社会实践中形成的一种俗称。通常情况下的小产权房主要有两类:1、经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批,建设在农村集体建设用地上的城中村改造房;2、未经过任何国家机构审批,建设在租赁土地或非法侵占的土地上的房产。
      问题来了,就小产权房本身签订的房屋买卖合同的效力如何认定呢?下面来看一下相关法律规定:
     《土地管理法》第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 
    最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知(法办【2011】442号)第15条规定:在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售,应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定,认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同,不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的,应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。在确定合同无效后的损失承担时,应综合考虑当事人的过错,避免处理结果导致当事人利益的失衡。

    山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知 (2011年11月30日 鲁高法〔2011〕297号)第一条第(七)项规定:依据城乡规划法的规定,违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定进行建设的建筑物和构筑物。根据《物权法》第30条的规定,因合法建造房屋等事实行为设立或消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。违法建筑因建设行为的违法性,不能发生设立物权的法律效果,建造人对违法建筑也不享有物权权益,因此,因违法建筑的归属和内容发生争议的,人民法院不予受理,告知当事人向有关行政主管部门申请解决。当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议,人民法院应当依法受理,并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。
    国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》第一条规定:建设、销售“小产权房”,严重违反土地和城乡建设管理法律法规,不符合土地利用总体规划和城乡建设规划,不符合土地用途管制制度,冲击了耕地保护红线,扰乱了土地市场和房地产市场秩序,损害了群众利益,影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展,建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。

    国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知(国办发〔2007〕71号)第二条规定:农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
    《合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。
通过上述法律可知,如果买卖双方均系本村集体组织成员,双方以本集体土地上私有房产而发生的房屋买卖,该合同一般认定为有效。除此之外的小产权房房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效。故,王律师在这里提醒大家,在日常生活中一定不要贪图便宜购买无证小产权房,以防后期自身权益受到损害。

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