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对地产行业的6大判断,事关所有地产人未来5年命运。

2017-08-25       浏览次数:49

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  对地产行业的6大判断,事关所有地产人未来5年命运。
2017-08-25 小房网
 

「全款的往里走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请把共享单车挪走。」这不是段子,而是发生在 2017 年房地产调控背景下,中国楼市诞生的一条新的买房鄙视链。

房地产调控令所有开发商头大。但就在今年,销售额前五名房企可能全部突破 3000 亿销售额,而三、四年前,万科靠 1000 亿销售额还荣膺过全世界房企销售额第一名。

曾经很优秀的房企,突然就把自己卖掉了;之前名不见经传的房企,一跃而为百强、50强。营销部越来越用不上力;投资拿地却成为最热门的部门……“房住不炒”、“只租不售”、“存量时代”、“特色小镇”,新政策、新概念层出不穷,据说每一个都影响深远。

进入2017年,地产人都有一个普遍的感觉:过去的经验不起作用了,一切都不按常理出牌,不知道行业会向哪里走。

 
地产行业究竟会向哪里走?

你家房企的命运会如何,你是否应该跳槽?

作为一个地产人,你自己的未来会怎样?你该如何把握自己的命运?

这些问题萦绕在每一个地产人的心头,挥之不去。通过了解行业先进经验,把这些结论分享给所有地产人,希望抛砖引玉、有所启发。



01

供给端长效机制5年内将出台
短效机制存在时间比想象中长

但仍会逐步退出



目前的调控机制:限购、限贷、限价、地价熔断抽签等等,大都是短效机制。因为这些措施都是在打交易本身,而没有涉及到原始的供给和需求。

限购、限贷、限价的时候,房子已经生产出来了,住房需求也已经产生了。限购、限贷只是延缓了需要住房者的购房需求,限价则是让房企卖房的热情减弱。

这些政策合在一起,会让执行这些政策的城市的交易量减少,但原始的需求、供给并没有发生变化。

 
这中间最典型的表现就是:部分限价城市一二手房的价格出现倒挂。买到新房,到对面的二手中介去挂出来,一转手就能赚几十万。

为什么呢?因为二手市场虽然受限制也很多,但比较而言,更能反映真实的供给和需求。地价熔断抽签机制也是一样的,熔断并不能增加入市土地的数量,因此也无法改变原始的供给与需求。

不过,这些政策虽然是短效机制,但在长效机制出台前,还是会有短期效果,所以可能将长期存在。少部分短效政策2018年下半年会放松,大部分可能将维持到2019乃至2020年,才会逐步退出。


 
在进行以“堵”为特点的需求侧管理同时,一些供给侧调控的“后手棋”也开始落子布局:以北京、上海等一线城市为代表的楼市“供应之变”表明,楼市调控重点正从最初的“打补丁”“堵漏洞”,向如今的“增供应”“调结构”转变,调控手段正由堵到疏、由抑投机转向稳预期。 

楼市的火热往往伴随“地王”的不断涌现,背后不仅有土地短缺、拍卖机制的原因,也与过度透支的金融有紧密关系。 

“各地要建立购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。”不久前,住建部和国土资源部联手加强购地资金管控,掐断货币到房地产之间不合理的“明渠暗道”。 

 
此外,5月底,住建部发布我国首个住房租赁和销售法规的征求意见稿,“购租并举”改革全面提速。大力发展住房租赁市场,预示着热点城市住房供应将从“重售轻租”跛行式供应体系,转向构建“租售并举”的供应新体系。 

种种迹象显示,从土地供应、金融到立法顶层设计,房地产结构性调整的调控思路逐渐浮出水面,基础性制度和长效机制的“四梁八柱”正在搭建。 

刘洪玉说,需求侧管理“先手棋”只能治标,只有尽快下出“后手棋”,着力改善土地和新建住房供给管理,提高市场供应弹性,才能稳住老百姓对楼市的预期。

要建立真正的长效机制,必须从供给侧着手,在供给比较充足之后,才能考虑需求侧的长效机制,比如大家最关心的房地产税。 



02
2017年的百强

会有30家以上被踢出百强排行榜



从2014年到2016年,短短两年间,有20家房企跌出百强,另有16家虽还在百强内,但名次下滑了10名以上;同时,又有22家房企首进百强榜单,另有19家榜单内的房企排名上升 10名以上。

2017年的百强里,3年之前只有1个项目2个项目的,大有人在,他们创造了奇迹。未来5年,百强争夺战,50强、30强、10强争夺战都将继续。为什么呢?因为马太效应越来越严重了,规模逐渐变成了一切:

1、  规模大可以降低财务成本,降低风险提高利润。

2、  规模大可以广泛布局,降低风险平滑现金流。

……

这样的优势可以再总结100条,随着行业利润率降低,有规模才有利润,有利润才能生存。所以要么做大,要么退出。

 
当然,在不断扩大规模的过程中,会有风险,甚至可能导致企业倒闭、出售。

对于即将到来的激烈竞争,欧阳捷认为,大型房企会继续加速奔跑,直到大鱼吃光小鱼,则市场格局基本稳定。“中型房企的日子会非常难过。”欧阳捷说,这一类房企未来很可能被并购。因为企业有一定规模,退出行业较难,而不退出则可能继续亏损。

未来5年百强排名情况的变化是下面这样的:

有一家房企是第30强,他始终不冒险不上高杠杆,不做大的战略调整。

第一年,有100家房企在冒险,其中20家冲到他前面,他变成50强。

第二年,这20家里有10家垮掉,10家稳定下来,他变成固定的40强。

第三年,和第一年类似的情况发生……

5年之后,这家追求稳定的30强变成60强,实际上他没有做错任何事情,只是有30家房企,从300家冒险的房企里脱颖而出,冲到前面去了……



03
地产前10强将占据

50%的市场份额



前面已经分析了马太效应、强者愈强的各种原因。像这样发展下去,5年以后,地产前10强将占据50%的市场份额。

而现在许多小房企的员工,也将在不断的收、并购中,成为地产前10强的员工。


 



04
未来可能是6年一个周期

拿地要保证基本利润

不能再打周期的主意了



大家过去已经习惯于3年一个周期。

地拿贵了没关系,等2年房价地价涨了,反而赚钱了。开发慢了也没关系,等10年再开发,光卖地都能赚10倍……

这个逻辑以后可能不行了。因为以后的周期,可能不是3年,而是6年。

如果按6年来算,即使你的财务成本是5,6年也已经是30个点。即使房价上涨了20%,你还是亏了。所以,只有财务成本低于3.5,才能想周期这回事情。

 

除了财务成本特别低的国企和少数巨头,大多数房企不能再打周期的主意了。拿地的时候,必须算到能赚钱才能拿,赚得少也可以,而且要尽快开发,不要等待。



05
从发展中市场到相对成熟市场

低风险收租模式成为一种选择



近日,杭州与阿里巴巴等合作将建立智慧住房租赁监管服务平台,该平台将实现供应主体、租赁合同网签、评价信用体系等各租赁环节的全覆盖,实现国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全纳入。

如同杭州,一场剑指租赁市场的改革正在多个城市展开。广州、成都、沈阳等多个租赁试点城市纷纷搭建房屋租赁交易和监管平台。

记者从公开信息获悉,此次九部委公布的12个试点城市,除深圳、合肥、肇庆三个城市外,已有9个城市公布了租赁试点方案或通过市政府会议审议。北京、上海、无锡等城市尽管未列入试点,但依然多措并举发力租赁市场。

 

从开发商来看,未来5年,会有一种大家现在看不懂的情况发生:部分房企将放弃开发模式,改为收租模式,以收租为主要业务,而不再以修楼卖楼为主要业务。

为什么会出现这种情况?因为以下3个原因:

1、  部分房企富二代上位,开始厌恶风险,变得保守,不愿意再从事高风险经营,只想守成。

2、  地产金融化越来越成熟,通过经营收租,然后打包成金融产品变现或者上市,越来越容易。

3、  开发业务利润越来越低。如果“收租+金融化”做得好,利润不一定比开发低。



06
都市圈轨道交通进一步发展

土地价值进一步细分

物理距离将不是唯一因素

▿ 

下面这张图是日本东京都一个半小时的城市通勤圈,可以看到,其物理距离是60公里。

小编认为,随着我国一些都市圈轨道交通的快速发展,未来50公里距离和30公里距离的2个区域之间,可能将没有本质区别,其价格差会缩小。


我的手机 2017/8/25 11:39:10

而从另一个角度来讲,距离城市中心距离相同的2个地区,如果一个有自己的产业,另一个没有,房价将产生本质区别。

我们可以看下东京都附近的各个区域的产业分布情况。

 

大家注意到没有,东京都附近这些区域,几乎每个地方都有自己独特的定位。而少数没有独特定位的地方,房价只是同样距离区域的1/2。

世界变化的速度正超越世人想象。在大家欣喜于房价终于下跌的时候,有多少深谙楼市涨跌周期的买房专业户,堵上一切身家也要在今年买房。他们看到了现在的降价,但他们看得更远,他们已经看到不久后又一波上涨周期,正穿着下行的伪装衣悄然向市场走来。

很少有人懂得调控限价往往正是入市的最好时期:有多少地王今年受限批不了价格,但看不懂房地产的人却对明年房价继续下降深信不疑。 
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